Rủi ro khi mua bất động sản giá chênh ra sao

Để đi đến quyết định có trả giá chênh cho bất động sản hay không, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin trước khi xuống tiền, đặc biệt là tính pháp lý.

Chia sẻ với Kênh dữ liệu bất động sản Vhome, ông Đặng Hồng Lĩnh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital cho biết, giá chênh trong giao dịch bất động sản, thường xuất hiện khi giao dịch các sản phẩm nhà dự án. Khái niệm này được hiểu đơn giản là mức chênh lệch giữa giá niêm yết (mức giá ghi trong hợp đồng mua bán hoặc giá do bên bán công bố tại từng thời điểm) và mức thực tế người mua phải chi trả khi mua bất động sản đó.

Ví dụ, một lô đất nền có giá niêm yết hoặc quy định trong hợp đồng là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, để mua được lô đất đó, người mua có thể phải trả thêm 200 triệu đồng, tổng cộng số theo đó là 2,2 tỷ đồng. Khoản 200 triệu đồng trả thêm chính là khoản tiền chênh.

Giá chênh thường xuất hiện đối với các sản phẩm bất động sản có nhiều yếu tố vượt trội, tính khan hiếm cao và xuất hiện khi thị trường tại khu vực dự án rất sôi động, nhu cầu lớn hơn nguồn cung nhiều lần.

Phối cảnh dự án view hướng biển tại Đà Nẵng.

Phối cảnh một dự án view hướng biển tại Đà Nẵng.

Trên thực tế, theo ông Lĩnh, loại hình bất động sản nào cũng có thể có giao dịch mua bán chênh nhưng hay gặp nhất là ở các sản phẩm đặc biệt, thu hút sự chú ý của nhiều đối tượng khách hàng và nhà đầu tư. Đơn cử như các căn shophouse có thương mại cao, những lô đất nền ở mặt đường lớn luôn hấp dẫn giới đầu tư, các căn biệt thự mặt hồ, mặt sông, nhìn trực diện biển hay các căn hộ penthouse, duplex hữu hạn….

“Theo một cách đơn giản thì mua chênh bất động sản có nhiều nét tương đồng với việc giới yêu công nghệ săn đón các mặt hàng như iPhone đời mới nhất. Họ sẵn sàng đặt trước, xếp hàng cả đêm và trả chênh trong những ngày đầu tiên để có thể sở hữu sản phẩm này trước những người khác”, ông Lĩnh nói.

Ngược lại, những loại hình căn hộ chung cư thông thường ít xuất hiện tình trạng mua bán chênh. Tuy nhiên, theo ông, ghi nhận gần đây cũng đã xuất hiện do lượng sản phẩm mới cung cấp ra thị trường khá hạn chế.

Phối cảnh căn hộ chung cư phân khúc trung cấp khu vực nội thành.

Phối cảnh căn hộ chung cư phân khúc trung cấp khu vực nội thành.

Ông Lĩnh cho biết, nhiều quan điểm cho rằng đây là kiểu giao dịch không chính thống, là chiêu “né” thuế của chủ đầu tư, hay chiêu trò của các đơn vị môi giới nhằm tạo sóng ảo song thực tế không hoàn toàn như vậy. Khoản tiền chênh này cũng có thể do thị trường thứ cấp đẩy lên, người mua trước đẩy giá lên để bán cho người mua sau kiếm lời, theo kiểu đầu cơ hoặc đầu tư lướt sóng.

“Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là quyết định của người mua, họ cần xem xét tất cả các yếu tố trước xuống tiền. Nếu người mua cảm thấy mức giá chênh là hợp lý, họ sẵn sàng chi trả khi đó giao dịch mới hoàn tất. Vì vậy, có thể nói khoản tiền phát sinh thêm này phản ánh thực tế ‘thuận mua, vừa bán’”, ông Lĩnh nói.

Tuy nhiên, theo ông, ở khía cạnh khác, các giao dịch mua bán chênh cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua hay các nhà đầu tư F0 nếu không tìm hiểu kỹ rất dễ mất tiền. Đáng chú ý như trong trường hợp dự án không đủ điều kiện pháp lý để bán, không đảm bảo tiến độ hoặc chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật… khiến dự án không thể hoàn thành hoặc bị dừng thì người mua chênh chỉ có thế được giải quyết quyền lợi dựa trên số tiền thể hiện trên giấy tờ đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Trong khi đó, họ có nguy cơ mất trắng những khoản tiền chênh không được ghi nhận kia.

Chính bởi vậy, theo ông Lĩnh một khi chấp nhận mua chênh, người mua bất động sản cần tiến hành tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin dự án, xem xét dự án đủ hồ sơ pháp lý hay chưa, chủ đầu tư liệu có xây dựng đúng tiến độ hay không, các ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư là gì…. Đồng thời, nhà đầu tư hoặc người mua nhà cũng nên tìm hiểu các đơn vị môi giới để khẳng định việc phải trả chênh mới mua được sản phẩm, qua đó tránh rơi vào bẫy tăng giá của môi giới.

“Cuối cùng, tôi lưu ý lại điều quan trọng nhất vẫn là đánh giá bất động sản có xứng đáng để trả chênh hay không”, ông Lĩnh nói.